Não existe uma fórmula fixa. Cada banco determina o spread com base num conjunto de fatores relacionados com o perfil do cliente e o risco do empréstimo.
Na proposta do banco, vai encontrar duas modalidades:
- Spread Base — o valor máximo que o banco aplica sem qualquer bonificação
- Spread Contratado — o valor final após descontos por produtos associados ou garantias oferecidas
Uma vez assinado o contrato, o spread não pode ser alterado unilateralmente pelo banco — exceto em caso de incumprimento ou se deixar de subscrever um produto que motivou a bonificação.
O Que é o Spread no Crédito Habitação? Como é Calculado
Se está à procura de um crédito habitação, o spread é provavelmente o fator que mais vai influenciar o custo total do seu empréstimo e aquele sobre o qual tem maior margem de negociação.
Neste artigo explicamos o que é, como é calculado, o que o influencia e como conseguir um spread mais baixo.
O Que é o Spread?
O spread é a margem de lucro que o banco aplica num contrato de crédito. No crédito habitação, soma-se ao indexante Euribor para formar a TAN, a taxa de juro total que paga pelo empréstimo.
Exemplo prático:
- Euribor 6 meses: 2,5%
- Spread do banco: 1,2%
- TAN total: 3,7%
Ao contrário da Euribor, que é igual para todos, o spread é definido individualmente por cada banco, o que significa que pode (e deve) ser negociado.
Como é Calculado o Spread?
Não existe uma fórmula fixa. Cada banco determina o spread com base num conjunto de fatores relacionados com o perfil do cliente e o risco do empréstimo.
Na proposta do banco, vai encontrar duas modalidades:
- Spread Base — o valor máximo que o banco aplica sem qualquer bonificação
- Spread Contratado — o valor final após descontos por produtos associados ou garantias oferecidas
Uma vez assinado o contrato, o spread não pode ser alterado unilateralmente pelo banco — exceto em caso de incumprimento ou se deixar de subscrever um produto que motivou a bonificação.
O Que Influencia o Spread?
1. Risco do empréstimo (LTV)
O Loan-to-Value (LTV) mede a relação entre o valor do empréstimo e o valor do imóvel. Quanto maior o LTV — ou seja, quanto mais pede em relação ao valor da casa — maior o risco para o banco e, consequentemente, maior tende a ser o spread.
2. Perfil e historial do cliente
Um cliente com bom historial bancário, sem incumprimentos e com conta antiga na mesma instituição representa menor risco e tem mais poder de negociação.
3. Produtos associados
A subscrição de seguros de vida, seguros multirriscos, PPR ou domiciliação de ordenado pode reduzir o spread contratado. Atenção: se cancelar esses produtos durante o contrato, o spread pode aumentar.
4. Concorrência no mercado
Os bancos acompanham as propostas dos concorrentes. Apresentar simulações de outros bancos é uma das formas mais eficazes de negociar um spread mais baixo.
5. Poder de negociação
Conhecer o mercado e apresentar argumentos concretos faz diferença. Um intermediário de crédito autorizado conhece as margens reais de cada banco e negocia em seu nome.
Como Conseguir um Spread Mais Baixo?
- Peça simulações em vários bancos — compare a TAEG, não apenas o spread
- Apresente as propostas concorrentes ao seu banco atual
- Subscreva apenas os produtos que compensam — calcule se o desconto no spread justifica o custo do produto
- Mantenha um bom historial — sem incumprimentos e com poupanças regulares
- Recorra a um intermediário de crédito — que negocia diretamente com os bancos sem custos para si
Perguntas Frequentes
O spread pode mudar durante o contrato? Só em duas situações: incumprimento de pagamento, ou cancelamento de produtos bancários que motivaram a bonificação.
Spread baixo significa sempre melhor proposta? Não necessariamente. Uma proposta com spread mais baixo mas com seguros obrigatórios caros pode ser mais cara no total. Compare sempre pela TAEG.
Posso renegociar o spread com o banco? Sim. Pode fazê-lo a qualquer momento, especialmente se as condições do mercado mudaram ou se tem propostas de outros bancos.
O que é a FINE? É a Ficha de Informação Normalizada Europeia — o documento que o banco é obrigado a entregar antes de qualquer contrato de crédito habitação, onde consta o spread base e contratado.
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